Внимание! gordiplom.ru не продает дипломы, аттестаты об образовании и иные документы об образовании. Все услуги на сайте предоставляются исключительно в рамках законодательства РФ.
Внимание! gordiplom.ru не продает дипломы, аттестаты об образовании и иные документы об образовании. Все услуги на сайте предоставляются исключительно в рамках законодательства РФ.
Производству погрузо-разгрузочных работ, складирование и хранение грузов на железнодорожном транспорте сопряжены с соблюдением требований по обеспечению безопасности движения, сохранности подвижного с
Первая - это имитация естественных способов рисования, например “холст, масло”, самая известная программа — Fractal Design Painter . Вторая категория - это программы моделирования, в которых художник
Являясь во все времена единственным легитимным публичным институтом, оно в различные исторические эпохи отражало то состояние общества, которое было присуще конкретной этногеографической общности. Эв
Фактор времени является определяющим. ДОСТОВЕРНЫЕ ПРИЗНАКИ ОСТАНОВКИ КРОВООБРАЩЕНИЯ: 1. отсуствие сознания 2. отсутствие дыхания 3. отсутствие пульсации на крупных сосудах ( сонных или бедренных). На
Приводимые ниже две задачи оптимизации типичны; такого вида проблемы часто возникают при разработке новых систем и устройств связи. Первая из них связана с вопросом о наиболее эффективном использован
Передовые общественные деятели того времени рассматривали отмену крепостного права как важнейшее условие для нравственного развития народа и страны, необходимую предпосылку для борьбы за дальнейший пр
История России знала много разных поворотов, трагедий, судьбоносных решений и побед, но подобный фарс случается редко. Трудно поверить, пытались обмануть самих себя, угодить домохозяйкам и повернуть
Пропагандистское воздействие, осуществляемое в медиа-коммуникациях в расчете на массовую аудиторию, становится одной из самых распространенных форм такой деятельности. В связи с этим особое значение п
Инвестиционно-строительные компании Петербурга можно условно разделить на три типа.
Классическому определению девелопмента соответствуют единицы петербургских строителей. Они, как и их западные коллеги, занимаются исключительно привлечением инвестиций для строительства объекта, управлением процессом строительства и реализацией объекта. Их противоположность - предприятия в большей или меньшей степени полного цикла, которых большинство среди инвестиционно-строительных компаний.
Наиболее последовательные из них не только сами возводят свои объекты, но даже выпускают строительные материалы для собственных нужд.
Наконец еще один тип - девелоперские компании, входящие в крупные, горизонтально интегрированные структуры, для которых строительство является лишь одним из равнозначных направлений бизнеса наряду, скажем, с производством стройматериалов.
Естественно, границы между тремя группами весьма условны.
Нынешнее состояние рынка позволяет им существовать параллельно, показывая неплохие результаты, - среди пятнадцати лидеров, контролирующих около 80% первичного рынка недвижимости, представлены компании всех типов.
Однако с повышением конкуренции на рынке больше шансов будут иметь компании, избравшие оптимальный формат организации своего бизнеса, одной из таких компаний является ОО «Петро-Инвест», что и определило актуальность темы дипломной работы. Цель дипломной работы является обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости. Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи: - анализ нормативно-правовой базы инвестиционно -строительной деятельности в Российской Федерации - выявление тенденции развития инвестиционных комплексов и масштабы их деятельности в Российской Федерации - рассмотрение особенностей формирования строительноеинвестиционного комплекса в Санкт – Петербурге - р азработка мероприятий по улучшению организационнохозяйственного механизма строительной компании ЗАО «Петро-Инвест». - анализ финансово-хозяйственной деятельности ЗАО «Петро-Инвест» - обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости на примере ЗАО«Петро-Инвест» Глава 1. Состояние и перспективы развития строительного комплекса в России 1.1 Нормативно-правовая база инвестиционно -строительной деятельности в российской федерации Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности определены Федеральным законом от 25. 02. 99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями от 02.01.2000 г. № 22-ФЗ, далее – Закон № 39-ФЗ). Законом № 39-ФЗ определены следующие понятия, используемые в инвестиционной деятельности: Инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Капитальные вложения – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Объектами капитальных вложений согласно ст. 3 Закона № 39-ФЗ являются различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, находящегося в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Законом № 39-ФЗ определены: понятие «субъекты инвестиционной деятельности»; права инвесторов; обязанности и ответственность субъектов этой деятельности; государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности; меры и условия по защите капитальных вложений; порядок государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений; формы и методы регулирования этой деятельностью со стороны государства, а также органов местного самоуправления.
Отдельные вопросы регулирования инвестиционной деятельностью отнесены к компетенции Правительства РФ. К ним, в частности, в случаях реализации инвестором приоритетных инвестиционных проектов в сфере производства или создания транспортной либо иной инфраструктуры, относятся: установление критериев оценки изменения в неблагоприятном для инвестора отношении условий взимания ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничений относительно осуществления капитальных вложений на территории Российской Федерации; утверждение порядка, определяющего день начала финансирования инвестиционного проекта, в том числе с участием иностранных инвесторов; утверждение порядка регистрации приоритетных инвестиционных проектов; осуществление контроля за исполнением инвестором взятых им обязательств по реализации приоритетного инвестиционного проекта в установленные сроки.
Порядок инвестиционной деятельности с использованием иностранных инвестиций установлен Федеральным законом от 09.07.99 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (с изменениями от 25.07.2002 г. № 117-ФЗ; далее – Закон № 160-ФЗ). Субъекты инвестиционной деятельности Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Законом № 39-ФЗ (ст. 4) даны определения каждого из субъектов инвестиционной деятельности, установлены их права и обязанности.
Инвесторы – юридические или физические лица, осуществляющие капитальные вложения собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Инвесторами также могут быть объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы). Заказчики – физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов. При выполнении своих функций заказчики не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.
Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с Федеральным законом.
Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. При заключении договоров (контрактов) участники инвестиционно -строительной деятельности используют также другие термины и понятия, не содержащиеся в Законе № 39-ФЗ, а именно: Государственные заказчики – государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация независимо от форм собственности (служба заказчика), наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционного проекта.
Застройщики – юридические лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющие методы финансового обеспечения строительства и осуществляющие координацию работ.
Согласно п. 6 ст. 4 Закона № 39-ФЗ субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними. Права, обязанности и ответственность субъектов инвестиционной деятельности Права, обязанности и ответственность субъектов инвестиционной деятельности установлены соответствующими статьями Закона № 39-ФЗ. Так, согласно ст. 6 Закона инвесторы имеют равные права на: осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом РФ; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществления капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности определены ст. 15 Закона № 39-ФЗ. Государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности: обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности; гласность в обсуждении инвестиционных проектов; право обжалования в суде решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц; защиту капитальных вложений. Для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, государством гарантируется стабильность условий и режима в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта.
Дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от их видов определяется в порядке, установленном Правительством РФ. Для иностранных инвесторов гарантии установлены Законом № 160-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 9 данного Закона в случае вступления в силу новых законов или иных нормативных актов, тем или иным образом ухудшающих положение иностранных инвесторов и коммерческих организаций с иностранными инвестициями, на последних эти нормативные акты распространяться не будут. К таким изменениям в законодательстве относятся изменения размеров ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов (за исключением акцизов и НДС на товары, производимые на территории России) и взносов в государственные внебюджетные фонды (за исключением взносов в ПФР), а также любые изменения, приводящие к увеличению налоговой нагрузки иностранного инвестора и организации с иностранными инвестициями или к установлению в отношении иностранных инвестиций запретов или ограничений. В Законе № 160-ФЗ также указано, что нормативные акты, ухудшающие положение иностранных инвесторов и организаций с их участием, не применяются к ним только в течение срока окупаемости инвестиционного проекта и не более семи лет.
Ужесточение налогового режима не распространяется только на тех инвесторов и организации с иностранными инвестициями, которые реализуют так называемые приоритетные инвестиционные проекты. В соответствии со ст. 2 Закона № 160-ФЗ к таким проектам относятся проекты с суммарным объемом инвестиций не менее 1 млрд. рублей и проекты, в которых минимальная доля иностранных инвесторов в уставном капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями составляет не менее 100 млн. рублей.
Данные проекты должны быть включены в утверждаемый Правительством РФ перечень. Кроме того, Законом № 160-ФЗ установлено, что товары, ввозимые на территорию Российской Федерации иностранным инвестором и организацией с иностранными инвестициями, должны использоваться на реализацию этих проектов.
Однако вышеуказанные изменения законодательства полностью распространяются на иностранных инвесторов, если государством принимаются новые нормативные акты в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При осуществлении инвестиционной деятельности субъекты этой деятельности согласно ст. 7 Закона № 39-ФЗ обязаны: осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также в соответствии с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами); исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации; использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению. В случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 17 Закона № 39-ФЗ). Споры, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, разрешаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации. Права и обязанности заказчиков и подрядчиков при исполнении договоров строительного подряда регулируются главой 37 «Подряд» ГК РФ. Способы организации инвестиционного процесса В зависимости от организационных и финансовых условий, наличия участников инвестиционной деятельности и взаимоотношений между ними, а также в соответствии с действующим законодательством могут быть использованы следующие способы организации инвестиционного процесса.
Инвестор инвестирует строительство объекта. Для организации строительства привлекается специализированная организация – заказчик-застройщик.
Обеспечение строительства объекта оборудованием возложено на него.
Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией, привлекающей для выполнения отдельных специальных работ субподрядные организации.
Данный способ может быть представлен в виде следующей схемы.
Инвестор совмещает функции заказчика-застройщика. Такое право совмещения функций предоставлено Законом № 39-ФЗ (п. 3 ст. 4). Специализированная организация (заказчик) для строительства объекта в этом случае не привлекается.
Обеспечивает строительство оборудованием инвестор (он же заказчик-застройщик). Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией, которая привлекает для выполнения отдельных работ субподрядные организации. В условиях развития рыночных отношений получили распространение другие варианты совмещения функций субъектами инвестиционной деятельности. Такое право совмещения функций двух и более субъектов инвестиционной деятельности предоставлено Законом № 39-ФЗ. В частности, генподрядчик может совмещать функции как инвестора по инвестированию строительства (п. 6 ст. 4 Закона № 39-ФЗ), так и заказчика-застройщика.
Инвесторы могут быть пользователями объектов капитальных вложений (п. 5 ст. 4 Закона № 39-ФЗ). Способы капитального строительства Капитальное строительство как отрасль сферы материального производства включает в себя: проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации; подрядные строительные и монтажные организации и обслуживающие их транспортные подразделения; предприятия стройиндустрии и производства строительных материалов; организации, осуществляющие снабжение и производственно-технологическую комплектацию строительства строительными материалами, конструкциями и деталями; организации, осуществляющие эксплуатацию и ремонт строительной техники. Кроме того, в сфере капитального строительства участвуют организации других отраслей экономики, которые обеспечивают строительство металлом и металлоконструкциями, цементом, лесоматериалами, строительными машинами и механизмами, средствами транспорта, инженерным и технологическим оборудованием, топливом и энергетическими ресурсами.
Капитальное строительство как составная часть инвестиционно -строительной деятельности осуществляется: хозяйственным способом; подрядным способом. При хозяйственном способе (хозспособе) новое строительство или реконструкция действующих предприятий осуществляются собственными силами застройщика или инвестора без привлечения подрядных строительно-монтажных организаций. В соответствии с Инструкциями Госкомстата России от 03.10.96 г. № 123 (с изменениями и дополнениями) (п. 11.14) и от 30.11.2001 г. № 89 (с изменениями от 25.11.2002 г. № 215) (п. 2.23) к строительно-монтажным работам, выполняемым хозспособом, относятся работы, осуществляемые нестроительными организациями собственными силами и для своих нужд. К работам, выполненным хозспособом, не относятся: работы, выполненные цехами основной деятельности по договорам и соглашениям с отделом капитального строительства (ОКСом) этой же организации, когда расчеты за сделанные работы производятся в порядке, установленном для подрядных организаций; работы, выполненные подрядными строительно-монтажными организациями по собственному строительству. Они включаются в объем работ и выручку от реализации как работы, выполненные подрядным способом. Для строительства хозспособом в организационной структуре застройщика – действующего предприятия создается строительно-монтажное подразделение, которое и осуществляет конкретное строительство. При этом не возникает договорных отношений между строительным подразделением и исполнительным органом организации.
Данный способ применяется чаще всего при реконструкции или расширении действующих предприятий, а также при строительстве небольших объектов вспомогательного назначения на территории существующего предприятия. При хозспособе строительные подразделения организации слабо оснащены высокопроизводительной строительной техникой, уровень квалификации строительных рабочих, как и уровень производительности труда, недостаточно высоки. Все это не способствует индустриализации строительства, созданию высокопрофессиональных строительных коллективов.
Однако этот способ имеет такие преимущества перед подрядным способом, как: сокращение времени на различные согласования, связанные с выбором и использованием подрядчиков; общая заинтересованность аппарата действующей организации-застройщика в быстром и качественном осуществлении проводимых работ по реконструкции, расширению или техническому перевооружению; единство руководства эксплуатации и строительства объекта. При подрядном способе строительство осуществляется подрядными строительными и монтажными организациями по договорам строительного подряда, заключаемым между подрядчиками и заказчиками. При подрядном способе инвестор (застройщик) привлекает для организации и управления строительством специализированную организацию – заказчика. Между инвестором и заказчиком-застройщиком заключается договор на реализацию инвестиционного проекта (договор на выполнение функций заказчика), в соответствии с которым заказчик-застройщик распоряжается денежными средствами инвестора для финансирования строящегося объекта.
Взаимоотношения сторон при подрядном способе строительства регулируются действующим гражданским законодательством (глава 37 «Подряд» ГК РФ), а также другими законодательными и иными нормативными документами по данному вопросу. Метод строительства «под ключ» предусматривает обеспечение сооружения объектов, подготовленных к эксплуатации, на основе сосредоточения функций управления на всех стадиях инвестиционного цикла в одной организационной структуре – у подрядчика.
Строительство осуществляется как единый непрерывный комплексный процесс создания готовой строительной продукции по его стадиям: проектирование; выполнение строительно-монтажных работ; комплектация объектов инженерным и технологическим оборудованием; ввод объекта в эксплуатацию. При строительстве «под ключ» функции заказчика передаются генеральному подрядчику (генподрядчику), который принимает на себя обязанности по обеспечению объекта проектно-сметной документацией и оборудованием. Он несет полную ответственность за строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, в установленные сроки и в пределах сметной (договорной) его стоимости, а также сдачу объекта «под ключ». Взаимоотношения сторон при строительстве объектов «под ключ» регулируются действующим гражданским законодательством (глава 37 «Подряд» ГК РФ), Положением об организации строительства объектов «под ключ», утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 10.11.89 г. № 147 (которое применется в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации), а также другими законодательными и нормативными документами по данному вопросу.
Лицензирование Лицензирование в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями от 13.03.2002 г. № 28-ФЗ, от 09.12.2002 г. № 164-ФЗ) (далее – Закон № 128-ФЗ). Лицензия – специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Лицензируемый вид деятельности – это вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с действующим Федеральным законом.
Согласно ст. 17 Закона к лицензируемым видам строительной деятельности относятся: проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом; строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом; инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
Перечень федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих лицензирование, утвержден Постановлением Правительства РФ от 11.02.2002 г. № 135 «О лицензировании отдельных видов деятельности». Для строительной деятельности лицензирующим органом является Госстрой России. 1.2 Развитие земельного рынка Процесс разграничения земельных ресурсов, при условии не найденного компромисса между властными структурами, является крайне трудной задачей. Для подавляющего большинства участников земельного рынка наиболее важными критериями развития рынка являются: • информационная «прозрачность», • понятные и безопасные юридические схемы заключения сделок, • стабильность «правил игры». Современное состояние земельного рынка не отвечает ни одному из этих критериев. То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которые относят к сильным игрокам рынка.
Поскольку только представители власти могут изменять «правила игры» на рынке, простые призывы о необходимости построения цивилизованного рынка в нашей стране ничего не могут изменить.
Универсальным требованием к предложениям по каким-либо новациям в «правилах игры» на рынке является следующее: все предложения должны быть выгодны властным структурам, а также коммерческим структурам, имеющим с ними «эксклюзивные» отношения (прежде всего – экономические и социальные). В настоящее время есть определенные перспективные направления развития экономики нашей страны, в частности – рынка недвижимости, которые могут быть приемлемы для различных команд сильных игроков российского рынка. По мнению большинства экспертов рынка, таким направлением является ипотека в широком смысле этого понятия.
Достаточно очевидно, что в соответствии с базовыми принципами рыночной экономики земельные участки не должны раздаваться бесплатно.
Сделки должны совершаться по рыночным ценам, но совсем не обязательно за «живые» деньги. В мире используются и другие формы совершения сделок с помощью различных финансовых «инструментов», в частности, ценных бумаг.
Федеральным законом 'Об оценочной деятельности в Российской Федерации' (от 29.07.98г. №135-ФЗ) определен перечень сделок с государственным имуществом, для которых требуется независимая рыночная оценка. Все необходимые методики, стандарты и опыт для выполнения данной работы у независимых оценщиков России имеются. Даже тот факт, что при выкупе земельного участка под приватизированным предприятием будет только один покупатель, не является какой-то неразрешимой проблемой. В обязательных к применению Стандартах оценки (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01г. №519) имеется соответствующая к этой ситуации база оценки - стоимость с ограниченным рынком.
Достаточно понятен и алгоритм определения этой величины – после определения рыночной стоимости земельного участка и из нее вычитается определенная экспертно скидка на ограниченность рынка. Далее необходимо признать правоту экспертов РСПП, которые указывают на невозможность для участников рынка одновременно заплатить порядка $100 млрд. Но федеральной властью может быть введена длительная рассрочка платежей для участников рынка, например, на 10-20 лет с возможностью досрочного погашения.
Оформить подобные сделки можно с помощью ценных бумаг, например, закладных. Тогда в российской экономике могут появиться так называемые «длинные» деньги, причем в большом объеме.
Подобные деньги были в нашей стране до 1917 года и в советский период (система Стройбанка), но в настоящее время отсутствуют.
Обслуживать эти денежные средства, которые не должны смешиваться с «короткими» деньгами, должны будут небанковские кредитные организации, которые будут выполнять функции ипотечных агентств. 1.3 Тенденции развития инвестиционных комплексов и масштабы их деятельности в Российской Федерации Объем инвестиций в основной капитал в России в январе 2005 года увеличился на % по сравнению с соответствующим периодом 2004 года, составив 143,3 млрд. рублей, сообщила Федеральная служба государственной статистики. В 2004 году инвестиции в основной капитал в России выросли на 0,9% по сравнению с 003 годом. В декабре 2004 года инвестиции в основной капитал выросли на 0,0% по сравнению с декабрем 2003 года и составили 442,9 млрд. рублей.
Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития экономики России.
Задача, поставленная президентом Российской Федерации в Послании Федеральному собранию Российской Федерации об увеличении валового внутреннего продукта к 2010 году в 2 раза, не может быть эффективно реализована без роста инвестиций в основной капитал, а также без увеличения темпов строительства.
Строительный комплекс Российской Федерации объединяет более 130 тыс. организаций и предприятий, в том числе 112,9 тыс. строительных организаций, около 9,3 тыс. организаций промышленности строительных материалов, более 10 тысяч проектно-изыскательских организаций различных форм собственности. В 2004 году (по предварительной оценке) удельный вес строительства составил: в ВВП — 7,3%, в инвестициях в основной капитал — 3,1%, в численности занятых — 4,9%, в основных фондах — 2,0%. В 2004 году получили продолжение позитивные тенденции развития инвестиционно-строительной деятельности. Так, по данным Госкомстата России, в 2004 году объем инвестиций в развитие экономики и социальной сферы составил 2183,3 млрд рублей, что на 12,5%больше, чем в 2003 гoду.
Выполненный объем работ по договорам строительного подряда в 2004 году составил 1164,8 млрд рублей, или 114,4% к уровню 2003 года. В 2004 году наибольший прирост объемов работ, выполняемых по договорам строительного подряда, был в Дальневосточном федеральном округе (133,9%), Сибирском федеральном округе (118,4%), Уральском федеральном округе (115,5%). Снижение объемов работ в этот период наблюдалось в Северо-Западном федеральном округе (99%). В 2004 г. было введено около 125 тыс. зданий. Из числа введенных в эксплуатацию зданий 95,2% — здания жилого назначения, общий строительный объем которых составляет 83 % объема всех введенных зданий, или 87,2% общей площади всех введенных зданий. В 2004 году сохранилась тенденция к росту объемов жилищного строительства.
Организациями всех форм собственности введено в действие 363 млн кв. метров общей площади жилых домов, или 107,2 % к уровню 2003 года. По данным Госкомстата России, населением за свой счет и с помощью кредитов построено 15,2 млн кв. метров жилья, что составило 41,8 % общего объема введенного жилья в 2004 году. В 55 субъектах Российской Федерации объемы жилищного строительства превысили уровень 2003 года. Среди них наиболее высокие темпы жилищного строительства достигнуты в Мурманской, Магаданской, Омской, Курской, Смоленской, Ярославской, Пермской, Астраханской, Свердловской областях, Приморском крае, Республике Ингушетия, Эвенкийском, Ненецком, Агинском Бурятском автономных округах. В ряде регионов было допущено снижение объемов жилищного строительства к уровню 2003 года: в Уральском федеральном округе — 94,3%, Южном федеральном округе — 95,6%. В Архангельской области данный показатель составил 79,5%, Республике Калмыкия — 75,9%, Кировской области — 77,4%, Республике Алтай — 76,2%, , Иркутской области — 79,9%, Еврейской автономной области — 62,5%, Республике Адыгея — 45,8%, Республике Тыва — 43,9%. В 2004 году организациями, осуществляющими проектирование и инженерные изыскания для строительства, выполнено работ и услуг на 45,5 млрд рублей, из них проектно-изыскательских работ — на 41,6 млрд рублей. В Российской Федерации сохраняется устойчивая тенденция роста числа подрядных конкурсов и обеспечения эффективности их проведения.
Однако на сегодня на условиях подрядных конкурсов размещается не более 40% общего числа заказов на выполнение работ для государственных и муниципальных нужд.
Госстрой России в 2004 году выполнял функции государственного заказчика по 437 стройкам и объектам в рамках 7 федеральных целевых программ и 9 подпрограмм и федеральной адресной инвестиционной программы. Общий объем государственных капитальных вложений по Госстрою России составил 5,8 млрд рублей. За счет указанных средств в 2004 году полностью профинансированы важнейшие стройки и объекты 2004 года: исторический центр Санкт-Петербурга — 576,3 млн рублей; защитные сооружения от наводнений Санкт-Петербурга — 250 млн рублей; введено в эксплуатацию 15 объектов зоны затопления Бурейской и Богучанской ГЭС; объекты в рамках федеральной целевой программы “Восстановление экономики и социальной сферы Чеченской Республики (2003 и последующие годы)” — 1,8 млрд рублей, а также по подпрограмме «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» — 1,348 млрд рублей; по подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» — 557,9 млн рублей; на мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан — 203,7 млн рублей. В настоящее время государственные капитальные вложения полностью распределены по стройкам и объектам федеральной адресной инвестиционной программы на 2005 год.
Госстрой России осуществлял свою деятельность совместно с субъектами Российской Федерации в соответствии с принятой Программой действий Госстроя России на 2004 год, в которой определены основные приоритетные направления в области строительства, архитектуры, градостроительства.
Решающее значение для устойчивого развития как строительного сектора, так и промышленности строительных материалов, а также привлечения заинтересованных инвесторов имеет наличие в субъектах Российской Федерации перспективных долгосрочных научно обоснованных планов развития городов и населенных пунктов, застройки жилых районов и территорий, а также прогнозные расчеты по объемам и структуре жилищного строительства для разработки региональных балансов спроса и предложения по строительным материалам, изделиям и конструкциям.
Наличие таких региональных прогнозов, а также градостроительной стратегии развития в целом по России и по субъектам Российской Федерации придаст уверенности предприятиям и инвесторам в планировании развития и организации производства конкретных материалов, конструкций и деталей. Глава 2. Особенности формирования строительно -инвестиционного комплекса в Санкт - Петербурге 2.1 Нормативно – правовая база и Генеральный план города Реконструкция существующих и строительство новых объектов недвижимости являются целью и результатом деятельности инвесторов и застройщиков. Она затрагивает имущественные, земельные, градостроительные, историко-культурные, экологические и иные отношения, в которых участвуют органы государственной власти, органы местного самоуправления, граждане и юридические лица. Эти отношения регулируются на федеральном уровне законами Российской Федерации, Указами Президента РФ, нормативными правовыми актами Правительства, министерств и ведомств России.
Нормативную правовую базу дополняет развитая система нормативно-технических документов – государственных стандартов, норм и правил, обязательных для соблюдения всеми субъектами инвестиционно-строительной деятельности. В Санкт-Петербурге как субъекте Российской Федерации, помимо федерального законодательства, инвестиционно-строительная деятельность регулируется также законодательством Санкт-Петербурга, которое составляют законы Санкт-Петербурга и нормативные правовые акты администрации Санкт-Петербурга.
Согласно Конституции Российской Федерации, Санкт-Петербург вправе издавать собственные нормативные правовые акты только по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы и правила.
Гражданским законодательством Российской Федерации регулируются имущественные отношения, связанные с созданием и перемещением материальных благ, которые основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
Согласно Конституции Российской Федерации, гражданское законодательство относится к исключительным предметам ведения Российской Федерации. Это означает, что нормы гражданского права, устанавливают только федеральные органы власти.
Наиболее высокой юридической силой среди актов гражданского законодательства обладает Гражданский кодекс РФ,. иные законы и правовые акты РФ, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ. Существенным положением Гражданского кодекса РФ является то, что гражданский оборот земли осуществляется в соответствии с нормами не только гражданского, но и земельного законодательства. Это означает, что земельное законодательство может содержать нормы, ограничивающие права владения и пользования земельными участками по сравнению с тем, как общие нормы гражданского оборота определены в Гражданском кодексе. Также существенное значение для инвестиционно-строительной деятельности имеют: Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости»)». Недвижимое имущество может находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Поскольку Российская Федерация и Санкт-Петербург продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости, и прежде всего незастроенных земельных участков, они являются важнейшими субъектами инвестиционного процесса. На территории Санкт-Петербурга подавляющее большинство сделок, связанных с инвестициями в новое строительство и реконструкцию, совершается в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и одной из сторон по таким сделкам выступает уполномоченный орган государственной власти Санкт-Петербурга. В Санкт-Петербурге таким уполномоченным органом является КУГИ. Однако совершение юридических действий по распоряжению государственным имуществом Санкт-Петербурга может осуществляться только в порядке и на основаниях, установленных законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Это означает, что для совершения гражданско-правовой сделки в отношении государственного имущества необходимо принятие в установленном порядке соответствующего административного акта, содержащего решение о заключении такой сделки. Без этого решения у уполномоченного органа не будет оснований для ее заключения.
Порядок издания соответствующих административных актов, государственные органы, уполномоченные их принимать, обязательные требования к инвесторам, в том числе относительно условий заключаемых сделок, регулируются уже не гражданским, а административным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В Санкт-Петербурге основным законодательным актом, определяющим условия, порядок предоставления недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, является Закон Санкт-Петербурга “Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга”. Порядок предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, порядок разработки и согласования ивестиционно-тендерной документации, порядок проведения торгов, компетенция отдельных органов Администрации Санкт-Петербурга в вопросах инвестиционной деятельности регламентируются распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 №585-р “О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, распоряжениями губернатора Санкт-Петербурга от 04.04.97 №283-р “Об упорядочивании предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 08.09.97 №678-р “Об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 24.07.98 №726-р “О подготовке инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”,. Распоряжением КУГИ от 30.05.96 № 292-р утверждена форма типового договора об инвестиционной деятельности и от 12 марта 2002 г. N 442-р 'Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях'. Также установлены иные примерные формы договоров. В отношении земли российское законодательство следует мировой традиции, согласно которой ограничения гражданского оборота земли устанавливаются специальным законодательством в зависимости от категории земель.
Основным законодательным актом в сфере регулирования земельных отношений является Земельный кодекс РФ, устанавливающий принципы государственного управления в области использования и охраны земель, разграничить в этой области полномочия органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации Земельного кодекса играет главенствующую роль в установлении правового режима земель, основ ведения государственного земельного кадастра, землеустройства, контроля в области использования и охраны земель, мониторинга земель, регулирует вопросы порядка предоставления и изъятия земельных участков для хозяйственной деятельности.
Земельный кодекс РФ вводит новое понятие 'формирование земельного участка' и закрепляет 2-х ступенчатое предоставление земельного участка. В РФ действует принцип платного землепользования.. Земельные платежи регулируются Федеральным законом “О плате за землю” и принимаемыми в соответствии с ним законами и иными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов. В Санкт-Петербурге существующее деление территории на зоны градостроительной ценности и дифференциация средних ставок земельного налога устанавливаются Законом Санкт-Петербурга “О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге”. Расчет арендной платы в Санкт-Петербурге осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 №450-р “О методике определения арендной платы за земельные участки”. Ведение государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», федеральная целевой программой 'Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2007 годы)', утв. постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. N 745. В Санкт-Петербурге кадастровый учет и оформление границ землепользования осуществляется в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга “ 'О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга'”, Инструкцией по утверждению границ земельных участков, ограничений и сервитутов, устанавливаемых в отношении земельных участков, фактически используемых юридическими лицами в Санкт-Петербурге, утвержденной распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 18.09.95 №1010-р “Об оформлении правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, фактически использующим земельные участки, находящиеся в государственной собственности в Санкт-Петербурге и на подчиненных территориях” и приказами КЗРиЗ. Законодательство о градостроительстве, архитектуре и капитальном строительстве регулирует общественные отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, с одной стороны, и гражданами, юридическими лицами, с другой стороны, в процессе строительства (реконструкции) и иных преобразований объектов недвижимости. В нем содержатся обязательные для исполнения требования со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления к инвесторам, застройщикам, а также порядок осуществления ими действий при реализации намерений в отношении объектов недвижимости. При этом обязательные требования в части охраны земель, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны окружающей и природной среды, охраны памятников истории и культуры, пожарной безопасности содержатся в иных отраслях законодательства.
Основными законодательными актами Российской Федерации в сфере градостроительства и архитектуры являются Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», КоАП. На федеральном уровне утверждены также обязательные нормативно-технические документы – градостроительные и строительные нормы и правила: по организации, управлению и экономике, производству и приемке работ в строительстве, нормы проектирования (СНиП, СН, ВСН); государственные стандарты РФ в области строительства – ГОСТ Р; своды правил по инженерным изысканиям, технической эксплуатации зданий и сооружений (СП); Основными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга в области градостроительства являются: «Правила застройки Ленинграда», градостроительные регламенты отдельных территориальных зон, иные нормативные правовые акты, утвержденные распоряжениями главы исполнительной власти Санкт-Петербурга. В Санкт-Петербурге действуют также территориальные строительные нормы и правила: «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга » и «Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга». Вышеуказанные нормативно-правовые акты и нормативно-техническая база, наряду с гражданским законодательством (Гражданский кодекс РФ, часть 2, §3. «Строительный подряд», §4. «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ»), во многом определяют функции и обязанности заказчика-застройщика. В частности, это касается предоставления исходных данных для проектирования и строительства объектов, согласования и утверждения проектной документации, ведения технического надзора за строительством, сдачи объекта в эксплуатацию.
Генеральный план Санкт-Петербурга на период действия до 2015г. с учетом перспектив развития до 2025г. - основа для разработки градостроительной и градорегулирующей документации. Это документ общественного согласия, так как он прошел все стадии обсуждения, в том числе в общественном совете Санкт-Петербурга. В частности, план предусматривает увеличение площадей под новое жилищное строительство. К другим особенностям нового генерального плана относятся такие, как вывод промышленных предприятий из центра города, резервирование на окраинах новых территорий под промышленное строительство, развитие общественно-деловых функций города. По данным КГА, до 2015г. в Петербурге появится 42 км новых подземных путей - со строительством Фрунзенского, Красносельского, Приморского радиуса метро, вводом в строй станции 'Адмиралтейская'. Наряду с реконструкцией и прокладыванием новых трамвайных путей появится новый вид пассажирского транспорта - надземный экспресс.
Планируется создание скоростных магистралей непрерывного движения, а также строительство новых мостов через Неву - в створе 22 и 23 линий Васильевского острова, улицы Коллонтай и Большого Смоленского проспекта.
Согласно концепции социально-экономического развития, численность постоянного населения Санкт-Петербурга возрастет к 2025г. до 4,7 млн человек, а продолжительность жизни - до 73 лет, что приблизит наш город к стандартам качества жизни в европейских странах.
Губернатор Валентина Матвиенко поручила комитету по градостроительству и архитектуре подготовить проект закона о генеральном плане Санкт-Петербурга до 1 июля и внести его в Законодательное собрание не позднее 1 сентября этого года.
Комитету экономического развития, промышленной политики и торговли до 1 апреля также поручено подготовить программу социально-экономического развития Санкт-Петербурга на период до 2025г. 2.2 Рынок земельных участков в СПб и Ленинградской области – состояние и перспективы В 2004 году в Ленинградской области число регистрируемых сделок с объектами недвижимости увеличилось на 4-6%. Наибольшее число операций с нежилыми зданиями и сооружениями зарегистрировано во всех районах ленинградской области. В 2004 году по всем направлениям Ленинградской области наблюдалось увеличение стоимости земельных участков.
Средняя стоимость на земельные участки за 1 сотку в Ленинградской области увеличилась до отметки в $703,33, что на 93,18 пунктов выше, чем в 2003 году.
Наибольший рост стоимости в Петродворцовом, Курортном, Приозерском и Выборском районах Ленинградской области. В Курортном районе средняя стоимость земельных участков составила $1781,34, цена предложения варьировалась от $900 до $8000 за сотку. В Пушкине и Павловске, где участков под ИЖС изначально немного, сотка стоит от $1000 до $7000 (цена зависит от многих факторов). Некоторое небольшое увеличение активности в апреле обычно для этого времени года и составляет не более 10%. В Приозерском районе предпочтение в покупке земельных участков отдается таким районам как Токсово, Сосново и Лосево.
Стоимость в этих районах составляет от $300 до $800 за сотку. В Пушкинском районе наибольшим спросом у покупателей пользуется район п.
Александровская, а в Гатчинском районе Сиверская и Карташевская.
Элитные участки практически не дорожают. Цены здесь и так поражают воображение. В Курортном районе покупатели готовы платить до $7 тыс. за сотку, если участок расположен близко к заливу и имеет полный набор городских коммуникаций. В Петергофе за землю с видом на залив предлагают от $1000 до $1500 за сотку. В 2004 году количество проданных индивидуальных домов выросло на 5,5% по отношению к марту текущего года.
Количество сделок с квартирами в Ленобласти увеличилось на 2% по сравнению с мартом.
Средняя стоимость дома в апреле составляла от $10 тыс. до $30 тыс. общей площадью 50-80 кв. м.
Причем дом может быть как старый, так и построенный сравнительно недавно. За последнее время увеличился спрос на элитные коттеджи.
Архитектурно привлекательные особняки, стоимость которых достигает $100 тыс. и выше.
Наиболее популярным является средний сегмент: коттеджи площадью до 300 кв.м, с участком 15-25 соток по цене от 50- до 350 тыс.$ в пределах 30 км. от Санкт-Петербурга. За последние два года рынок загородной недвижимости существенно вырос. При этом спрос стал более дифференцирован, требования покупателей растут настолько быстро, что иногда застройщики не успевают полностью реализовать проект, а он уже морально устаревает - по инженерии, доп. услугам, и т.п. Если рассматривать стоимость коттеджей в зависимости от направления, то самым дорогим остается Курортный район, стоимость сотки (в зависимости от стоимости строения) доходит до $200 000. Вплотную к Курортному району приближается стоимость коттеджей по Петродворцового направления, более удобному по транспортному сообщению с Санкт-Петербургом. Также высокой популярностью пользуются коттеджи в некоторых районах Всеволожского района, таких как Юкки, Лемболово и Токсово. 2.3 Организационно-финансовый механизм строительно–инвестиционного комплекса в Санкт - Петербурге Общий объем инвестиций экономику Санкт-Петербурга за 2004 год составил 91,5 млрд. рублей (в том числе 84,1 млрд. рублей – крупные и средние предприятия) или 111% от уровня предыдущего года (в 2004 году - рост на 5%). Распределение капитальных вложений по секторам экономики показано в Приложением 1. Здесь следует отметить опережающие темпы развития промышленности (прирост инвестиций на 30%), строительства (прирост инвестиций на 43%) и связи (прирост инвестиций на 120%). Среди отраслей социальной инфраструктуры наиболее быстрыми темпами развивались коммунальное хозяйство (прирост инвестиций на 48%) и здравоохранение (прирост инвестиций на 45%). Рисунок 2.1 Динамика изменения объема капитальных вложений в Санкт-Петербурге за 1997-2004 годы, %
 |
Следует отметить также снижение доли смешанной собственности (с 11.3% до 7,5%) и частных (российских) предприятий (с 24.0% до 19.1%). Доля иностранных предприятий невысока, но достаточно стабильна (5 – 6 %). Доля совместных предприятий также достаточно стабильна (16 – 19 %), исключая «провал» в 2003 году.
Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования приведена в таблице 2.1. Здесь следует отметить существенное повышение доли собственных средств (с 39% в 2003 году до 48% в 2004 году). Соответственно снизилась доля привлеченных средств (с 61% в 2003 году до 52% в 2004 году). Во внутренней структуре привлеченных средств снижается доля банковских кредитов и повышается доля заемных средств других организаций. 
Рисунок 2.2 Структура капитальных вложений в Санкт-Петербурге по формам собственности (%) Таблица 2.1 Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования, % (крупные и средние предприятия)
| 2002 год | 2003 год | 2004 год | |
| Собственные средства | 43 | 39 | 48 |
| в том числе фонд накопления | 27 | 22 | 26 |
| амортизация | 15 | 16 | 21 |
| Привлеченные средства | 57 | 61 | 52 |
| в том числе: кредиты банков | 6 | 8 [1] | 5 [2] |
| заемные средства других организаций | 2 | 10 | 10 |
| средства федерального бюджета | 18 | 15 | 15 |
| средства городского бюджетов | 11 | 7 | 9 |
| средства внебюджетных фондов | 1 | 0.3 | 0.2 |
| прочие | 19 | 21 [3] | 13 [4] |
Численность работников строительного комплекса на конец 2003 года составила 198.7 тыс. человек (рост на 22.3%). На крупных и средних предприятиях было занято 60,8 тыс. человек, на малых предприятиях – 137.4 тыс. человек (рост на 34.3%). За январь-сентябрь малыми предприятиями строительного комплекса произведено работ и услуг на сумму 16.9 млрд. рублей или 22% от общего объема продукции малых предприятий.
Производительность труда по крупным и средним предприятиям (подрядные работы) составила 390 тыс. рублей в год в расчете на одного работника, по малым предприятиям - 170 тыс. рублей.
Заработная плата в строительстве на конец 2004 года составила 9623 рубля или 107.2% по отношению к среднему уровню (в 2003 году – 91.7%). За год она выросла на 49.1% (в среднем по Санкт-Петербургу – 27.6%). Задолженность по заработной плате на конец года составила 25.5 млн. рублей (2003 год - 1.4 млн. рублей) или 128 рублей в расчете на одного работника (в 2003 году – 9 рублей). Суммарная прибыль крупных и средних строительных организаций за 2003 год составила – 3.9 млрд. рублей [6] , то есть 9,4 % от общего размера прибыли по крупным и средним организациям всех отраслей экономики.
Уровень рентабельности (отношение суммарной прибыли к общему объему работ и услуг) составил 14% (2003 год – 12.6%). Из строительной отрасли в 2004 году получено 10% всех налоговых поступлений в бюджет города. 13.3% крупных и средних строительных организаций в 2004 году были убыточными. Общий размер убытка составил 184 млн. рублей (в 2003 году – 156 млн. рублей). В целом по Санкт-Петербургу убыточными было 22.7% крупных и средних предприятий.
Суммарный размер убытка составил 6.5 млрд. рублей (2003 год – 12 млрд. рублей), в том числе промышленность – 2.2 млрд. рублей, транспорт – 1.7 млрд. рублей.
Таблица 2.2 Заработная плата в расчете на одного работника по секторам экономики Санкт-Петербурга в декабре 2004 года
| Сектор экономики | Заработная плата, руб. | К декабрю 2002 года, % | К среднему уровню, % |
| Всего | 8975 | 127.6 | 100 |
| Промышленность | 8851 | 124.7 | 98.6 |
| Транспорт | 10745 | 127.5 | 119.7 |
| Связь | 17748 | 143.4 | 200 |
| Строительство | 9623 | 149.1 | 107.2 |
| Торговля и общественное питание | 4223 | 112.9 | 47.1 |
| Жилищно-коммунальное хозяйство | 8759 | 122.7 | 97.6 |
| Сфера бытового обслуживания | 3072 | 102.3 | 34.2 |
| Здравоохранение и физическая культура | 7024 | 139.5 | 78.3 |
| Образование | 6556 | 143.6 | 73.0 |
| Культура и искусство | 7814 | 170 | 87.1 |
| Наука и научное обслуживание | 10897 | 141.7 | 121.4 |
| Финансы, кредит, страхование | 17234 | 69.5 | 190 |
| Управление | 17615 | 129.6 | 200 |
Вместе с тем, нужно отметить значительное (на 55%) снижение ввода реконструированного жилья. Таким образом, обновление старого фонда, по-прежнему, идет чрезвычайно низкими темпами. В настоящее время общий объем жилой застройки (строящегося жилья) составляет около 7 млн. кв. метров (в том числе 6,2 млн. кв. метров – начатые объекты). Исходя из этого, в ближайшей перспективе можно ожидать увеличения объема ввода до 2 и более млн. кв. метров в год. 
Рисунок 2.3 Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге по источникам финансирования в 1994-2004 годах, тыс. кв. м Структура ввода жилья по источникам финансирования (Приложение 2) не претерпела существенных изменений. За счет средств инвесторов (с учетом индивидуального строительства) введено 96% нового и 100% реконструированного жилья.
Следует отметить отсутствие ввода жилья за счет средств ЖСК и значительное увеличение ввода за счет средств муниципального жилищного займа (с 2,9 до 26,2 тыс. кв. метров). На первом месте, по-прежнему, с большим отрывом Приморский район (28,6% от общего ввода нового жилья). Далее следуют Выборгский (12,4%) и Невский (9,8%) районы. В перспективе, исходя из территориального распределения объемов застройки (таблица), следует ожидать существенного снижения доли Приморского и Невского районов и увеличения доли Московского, Красногвардейского и Василеостровского районов. По реконструкции старого фонда лидируют Центральный, Петроградский и Василеостровский районы. Нужно отметить продолжающееся снижение доли Адмиралтейского района (2002 год – 21,6%, 2003 год – 15,5%, 2004 год – 7,4%). По индивидуальному строительству первые места, по-прежнему, занимают Курортный, Выборгский и Приморский районы.
Типовая структура ввода жилья показана на рисунке 2.8. Здесь следует отметить существенное снижение доли кирпичного жилья (с 64.3% до 57.5%) и, соответственно, повышение доли панельных и монолитных домов (с 35.8% до 42.5%, в том числе монолитные дома – с 3.6% до 8.7%). Таким образом, прирост общего объема ввода жилья в 2004 году был достигнут, в основном, за счет жилья экономического класса (по кирпичным домам прирост составил 34%, а по панельным и монолитным – 78%). Что касается внутренней структуры кирпичного домостроения, то в перспективе, исходя из типовой структуры сложившейся застройки, следует ожидать значительного повышения доли кирпично – монолитных домов (с 50% до 60–70%). Из рисунка 2.8 видно, что подавляющая часть ввода жилья (97.5%) приходится на новое строительство. В ближайшей перспективе доля реконструкции старого фонда также не превысит 3%. Нужно отметить заметное повышение доли малоэтажных домов (с 6 до 8%). При этом доля коттеджного жилья выросла с 0.1% до 3.8%. По - видимому, этот уровень сохранится и в ближайшей перспективе.
Распределение ввода жилья в городе за 2004 год и в сумме за последние три года по основным застройщикам (новое строительство) показано в Приложениях 3 и 4. Первое место удерживает “ЛенСпецСМУ” – 331907 кв. метров. Далее следуют «Строительный трест» - 206061 кв. метров, «Петротрест» - 162843 кв. метров, ЛЭК Истейт» - 147165 кв. метров и “Строймонтаж” – 125785 кв. метров. По объемам застройки (строящегося жилья) лидируют “ЛенСпецСМУ” – 738 тыс. кв. метров, “Лэк Истейт” – 471 тыс. кв. метров и “Строительный трест” – 270 тыс. кв. метров (таблица 2.3). 
Рисунок 2.7 Распределение объемов нового строительства по типам домов за 2002-2004 годы, %
 |
Рисунок 2.8 Структура ввода жилья в Санкт-Петербурге в 2004 году Глава 3 Разработка инвестиционного проекта ЗАО «Петро-Инвест» 3.1 Анализ хозяйственной деятельности ЗАО «Петро –Инвест» Общая стоимость имущества ЗАО 'Петро-Инвест' на 01.01.2005 составила 24470 тыс. руб.; стоимость внеоборотных средств– 1218,6 тыс. руб.; стоимость оборотных средств -23251,4 тыс. руб. При этом собственные средства предприятия на этот же период составили 6541,5 тыс. руб.; а величина заемных средств – 17928,5 тыс. руб.
Горизонтальный анализ показателей аналитического баланса показал, что за отчетный период имущество предприятия увеличилось на 6199,7 тыс. руб. или на 34%, в том числе за счет увеличения запасов на 2027,3 тыс. руб. или на 31%, дебиторская задолженность и краткосрочные финансовые вложения увеличились на 3846,1 тыс. руб. (45,8%) и 154,2 тыс. руб.(42,1%) соответственно.
Следует отметить, что за отчетный период собственный капитал предприятия увеличился на 42,4%, что составляет 1953,5 тыс. руб., а долгосрочная задолженность увеличилась на 4261,2 тыс. руб. или на 31,2%. Это свидетельствует об улучшении финансового состояния и финансовой независимости предприятия. (Приложение 5) Вертикальный анализ аналитического баланса ЗАО ' Петро-Инвест ' показал, что структура совокупных активов предприятия характеризуется значительным превышением в их составе доли оборотных активов, которые составили на конец анализируемого периода 95%, при этом их доля незначительно увеличилась на 4,2%. Доля внеоборотных активов в имуществе ЗАО ' Петро-Инвест ' составляет на конец анализируемого периода 5%, наоборот, уменьшилась на 4,2%. Пассивная часть баланса на начало года характеризовалась преобладающим удельным весом заемных источников средств и их доля за отчетный период уменьшилась на 1,5% и составила 73,3% общего объема имущества.
Размер заемных средств за отчетный период соответственно также изменился, увеличившись на 455,9 тыс. руб.
Размер кредиторской задолженности увеличился на 31,2% или на 3805,3 тыс. руб., доля которой в структуре имущества составила на конец отчетного периода 65,4%. (Приложение 5) Анализ ликвидности баланса ЗАО «Петро-Инвест» Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств предпринимательской организации ее активами, срок превращения которых в денежные средства соответствует сроку погашения обязательств. Все активы фирмы в зависимости от степени ликвидности, т.е. скорости превращения в денежные средства, можно условно подразделить на следующие четыре группы: наиболее ликвидные активы (А1), быстрореализуемые активы (А2), медленно реализуемые активы (А3), трудно реализуемые активы (А4).
| Актив | 2003 | 2004 | Пассив | 2003 | 2004 | Платежный излишек или недостаток | |
| 2003 | 2004 | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 . Наиболее ликвидные активы, А1 | 366,2 | 520,4 | 1 . Наиболее срочные обязательства, П1 | 12200,9 | 16006,2 | -11834,7 | -15485,8 |
| 2. Быстрореализуемые активы, А2 | 8420,4 | 12266,5 | 2. Краткосрочные пассивы, П2 | 0 | 0 | 8420,4 | 12266,5 |
| 3. Медленнореализ уемые активы, A3 | 6547,9 | 8575,2 | 3. Долгосрочные пассивы, ПЗ | 1466,4 | 1922,3 | 64012,6 | 6652,9 |
| 4. Труднореализуем ые активы, А4 | 1523,3 | 1218,6 | 4. Постоянные пассивы, П4 | 4603 | 6541,5 | -3079,9 | -5322,9 |
| БАЛАНС (стр. 1+2+3+4) | 18270,3 | 24470 | БАЛАНС (стр. 1+2+3+4) | 18270,3 | 24470 | - | - |
Баланс является абсолютно ликвидным если: А1>П1, А2>П2, АЗ>ПЗ, А4 1. 366,2 520,4 0 ; 12266,5>0; 3. 6547,9>1466,9; 8575,2>1922,3; 4. 1523,3 Невыполнение этих неравенств свидетельствует о том, что ликвидность баланса ЗАО «Петро-Инвест» отличается от абсолютной. В связи с этим можно сказать, что внешние обязательства предприятия превышают текущие активы, у предприятия не достаточно собственных оборотных средств, следовательно, не соблюдается минимальное условие финансовой устойчивости.
Следует отметить, что проводимый по изложенной схеме анализ ликвидности баланса это анализ приближенный, более детальным является анализ платежеспособности при помощи финансовых коэффициентов.
Таблица 3.2 Оценка относительных показателей ликвидности и платежеспособности
| № | Наименование показателя | Норматив | Расчет | Отклонение от норматива | ||
| 2003 | 2004 | 2003 | 2004 | |||
| 1 | Общий показатель ликвидности, L 1 | >=1 | 0,52 | 0,52 | (-0,48) | (-0,48) |
| 2 | Абсолютной ликвидности, L 2 | >0,2 | 0,03 | 0,03 | (-0,17) | (-0,17) |
| 3 | Критической оценки, L 3 | >=0,7;>=1,5 | 0,72 | 0,79 | 0,02;(-0,28) | 0,09;(-0,21) |
| 4 | Текущей ликвидности, L 4 | >=1 ; >=2 | 1,26 | 1,33 | 0,26;(-0,74) | 0,33;(-0,67) |
Следовательно, ликвидность баланса ЗАО «Петро-Инвест» можно охарактеризовать как достаточную, предприятие располагает свободными ресурсами, но формирует их в основном за счет заемных средств. (Табл. 3.3) Анализ финансовой устойчивости ЗАО «Петро-Инвест» Таблица 3.3Оценка относительных показателей финансовой устойчивости
| № | Наименование | Норматив | Расчет | Отклонение от норматива | ||
| 01.01.04 | 01.01.05 | 01.01.04 | 01.01.05 | |||
| 1 | Коэф. финансовой напряженности, | 0,75 | 0,73 | 0,25 | 0,23 | |
| 2 | Коэф. финансовой независимости, | >=0,5 | 0,25 | 0,27 | -0,25 | -0,23 |
| 3 | К. общей фин. устойчивости, | >=0,8-0,9 | 0,25 | 0,27 | -0,55 | -0,53 |
Сущность финансовой устойчивости определяется эффективным формированием, распределением и использованием финансовых ресурсов, а платежеспособность выступает ее внешним проявлением. 1.Одной из важнейших характеристик устойчивости финансового состояния фирмы, ее независимости от заемных источников средств является коэффициент автономии, или коэффициент финансовой независимости, который определяется как отношение собственного капитала к величине всего имущества предприятия (валюте баланса), Кфн = Кс/В, Где Кс - собственный капитал, В - валюта баланса.
Данный коэффициент характеризует уровень общей финансовой независимости, т.е. степень независимости фирмы от заемных источников финансирования. Таким образом, этот коэффициент характеризует долю собственного капитала в общем объеме пассивов.
Рассчитав коэффициент автономии ЗАО «Петро-Инвест», видно, что в общем объеме имущества предприятия преобладают заемные средства, все обязательства фирмы не могут быть покрыты ее собственными средствами.
Увеличение коэффициента автономии с 0,25 на начало отчетного периода до 0,27 свидетельствует о незначительном увеличение финансовой независимости фирмы, снижение риска финансовых затруднений в будущем. (Табл. 3.4) 2. Коэффициент финансовой напряженности показывает долю заемных средств в валюте баланса и рассчитывается по формуле: К = Кз/В. 3. Коэффициент общей финансовой устойчивости показывает долю средств, которыми располагает предприятие в валюте баланса: Кфу = (Кс+Дкз+Дз)/В. Рассмотренные в таблице 3.4 коэффициенты финансовой устойчивости предприятия ЗАО «Петро-Инвест», показали, что в структуре капитала преобладают заемные средства, но наблюдается тенденция к их уменьшению, уровень финансовой независимости предприятия постепенно увеличивается.
Анализ деловой активности ЗАО «Петро-Инвест» Количественная оценка и анализ деловой активности рассчитываются для оценки уровня эффективности использования материальных, трудовых и финансовых ресурсов. Суть состоит в том, чтобы обеспечить рациональную структуру оборотных средств.
Контроль за этим осуществляется путем расчета показателей оборачиваемости.
Таблица 3.4 Оценка относительных показателей деловой активности
| № | Наименование коэффициента | Расчет | Изменение | |
| 2003 | 2004 | |||
| 1 | Оборачиваемости собственного капитала, D1 | 42,6 | 39,23 | -3,37 |
| 2 | Фондоотдачи или отдачи ОС, D 2 | 128,7 | 210,6 | 81,9 |
| 3 | Оборачиваемости запасов, D 3 | 29,95 | 29,92 | -0,03 |
| 4 | Оборачиваемости средств в расчетах (деб/зад), D 4 | 23,29 | 20,9 | -2,39 |
| 5 | Оборачиваемости кредиторской задолженности, D 5 | 16,07 | 16,03 | -0,04 |
Данный показатель на ЗАО «ПЕТРО-ИНВЕСТ» незначительно уменьшился на конец анализируемого периода, что свидетельствует о небольшом снижении активности предприятия на рынках сбыта. 2. Коэффициент фондоотдачи характеризует эффективность использования основных средств. D 2 = стр. 010(по данным ф.2)/стр. 120 (по данным ф.1) Увеличение данного показателя свидетельствует о эффективном использовании основных средств. 3. Коэффициент оборачиваемости запасов характеризует продолжительность прохождения запасами всех стадий реализации. D 3 = стр. 010(по данным ф.2)/стр. 210(по данным ф.1) Произошло незначительное снижение данного показателя, что свидетельствует о небольшом снижении эффективности использовании запасов на предприятии. 4. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности характеризует скорость погашения дебиторской задолженности. D 4 = стр. 010(по данным ф.2)/стр. 240(по данным ф.1) Наблюдается снижение данного показателя, что свидетельствует о не четкой работе отдела сбыта и о недостаточно налаженных взаимодействиях с дебиторами. 5. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности характеризует скорость погашения кредиторской задолженности. D 5 = стр. 010(по данным ф.2)/стр. 620(по данным ф.1) Исходя из проведенного анализа (Табл. 3.4), можно сделать выводы, что на предприятии наблюдается незначительное снижение эффективности использования своих ресурсов. 3.2 Анализ финансовых показателей деятельности ЗАО «Петро-Инвест» и комплекс мероприятий по совершенствованию организационно-хозяйственного механизма ЗАО «Петро-Инвест» Рассмотрим структуру балансовой прибыли ЗАО «Петро-Инвест» за 2004 год, проследим ее динамику, сравнивая с показателями предшествующего года, а также оценим выполнение плана по балансовой прибыли. Как показывают данные, приведенные в таблице 3.5, план по балансовой прибыли перевыполнен на 11,8 % 
Таблица 3.5 Анализ состава, динамики и выполнения плана балансовой прибыли ЗАО «Петро-Инвест»
| Состав балансовой прибыли | 2003 | 2004 | ||||
| Сумма, тыс. руб. | Структура, % | План | факт | |||
| Сумма, тыс. руб. | Структура, % | Сумма, тыс. руб. | Структура, % | |||
| Балансовая прибыль | 2160,3 | 100 | 3000 | 100 | 3353,5 | 100 |
| Прибыль от реализации продукции | 2160,3 | 100 | 3000 | 100 | 3353,5 | 100 |
с предшествующим годом сумма прибыли возросла на 1193,2 тыс. руб., или на 55% . Прибыль от реализации продукции зависит от ряда факторов первого порядка: объема реализации продукции; ее структуры; себестоимости и уровня среднереализационных цен. Эти же факторы являются факторами второго порядка по отношению к балансовой прибыли.
Исходные данные, необходимые для расчета влияния этих факторов на сумму прибыли, представлены в таблице 3.6 Таблица 3.6 Исходные данные для факторного анализа прибыли от реализации товарной продукции, тыс. руб.
| Показатель | План | План, пересчитанный на фактический объем продаж | Факт |
| Выручка от реализации (без НДС, акциза и других отчислений из выручки) | 244000 | 244591 | 256644,4 |
| Полная себестоимость реализованной продукции | 241000 | 241395 | 253290,9 |
| Прибыль от реализации продукции | 3000 | 3196 | 3353,5 |
тыс. руб. Чтобы найти влияние только объема продаж, умножим сумму прибыли базового года на процент прироста объема реализации в оценке по себестоимости или в условно-натуральном выражении и результат разделим на 100. Прирост объема реализации составил: 
%. Влияние объема продаж на сумму прибыли ( D П (V) ): 
Определим влияние структурного фактора ( D П (стр.) ): 
Влияние изменения полной себестоимости на сумму прибыли ( D П (С) ) устанавливается сравнением фактической себестоимости реализованной продукции в отчетном году с условным показателем, рассчитываемым в ценах базового года: 
тыс. руб.
Изменение суммы прибыли за счет отпускных цен на продукцию ( D П (Ц) ) устанавливается сопоставлением фактической выручки отчетного года с условной, которую предприятие получило бы за фактический объем реализации при ценах базового периода: 
тыс. руб. Общее изменение суммы прибыли: 
тыс. руб., в том числе за счет изменения: 1) объема продаж 
тыс. руб.; 2) структуры товарной продукции 
тыс. руб.; 3) полной себестоимости 
тыс. руб.; 4) цен реализации 
тыс. руб.
Баланс факторов: 
Эти же результаты можно получить и способом цепной подстановки, последовательно заменяя плановую величину каждого факторного показателя фактической (табл. 3. 7 ) Таблица 3.7 Расчет влияния факторов на изменение суммы прибыли от реализации продукции
| Показа-тель | Условия расчета | Алгоритм расчета | |||
| Объем реали-зации | Структура товарной продукции | Цена | Себесто-имость | ||
| План | План | План | План | План | В пл - С пл |
| Усл1 | Факт | План | План | План | П пл * К рп |
| Усл2 | Факт | Факт | План | План | В усл - С усл |
| Усл3 | Факт | Факт | Факт | План | В ф - П усл |
| Факт | Факт | Факт | Факт | Факт | В ф - П ф |
3. 
тыс. руб. 4. 
тыс. руб. 5. 
тыс. руб. 6. 
тыс. руб.
Изменение суммы прибыли за счет: - объема реализации продукции: 
тыс. руб.; - структуры товарной продукции: 
тыс.руб.; - средних цен реализации: 
тыс. руб.; - себестоимости реализованной продукции: 
тыс. руб.
Баланс факторов: 
тыс. руб.
Результаты расчетов показывают, что план прибыли перевыполнен в большей степени за счет увеличения средних цен реализации продукции (на 12053,4 тыс. руб.), также увеличение объема реализации продукции способствовало увеличению суммы прибыли на 4,8 тыс. руб.
Изменение структуры товарной продукции повлеко за собой увеличение суммы прибыли на 4,3 тыс. руб.
Отрицательное влияние на изменение суммы прибыли оказало увеличение полной себестоимости продукции, за счет этого фактора прибыль уменьшилась на 191,2 тыс. руб. Такие результаты факторного анализа показывают, что руководство предприятия уделяет большое влияние структуре выпускаемой продукции, а именно, стремится увеличить удельный вес более доходной продукции. Здесь также следует отметить, что положительное влияние роста цен реализации продукции и увеличения объема выпускаемой продукции значительно перекрывает отрицательное влияние увеличения себестоимости продукции. Это также положительно характеризует деятельность предприятия. Для проведения анализа рентабельности ЗАО ' Петро-Инвест' необходимы данные, представленные в таблице 3.8. Таблица 3.8 Исходные данные для анализа рентабельности предприятия
| Показатель | 01.01.04 | 01.01.05 |
| Выручка от реализации товарной продукции | 196122,3 | 256644,4 |
| Затраты на сбыт продукции | 193962 | 253290,9 |
| Прибыль от реализации продукции | 2160,3 | 3353,5 |
| Балансовая прибыль | 2160,3 | 3353,5 |
| Налог на прибыль | 518,47 | 804,82 |
| Чистая прибыль | 1641,83 | 2548,68 |
| Собственный капитал | 4603 | 6541,5 |
| Внеоборотные активы | 1218,6 | 1523,3 |
[8] , (2.1.) где R п - рентабельность продаж; П рп - прибыль от реализации продукции; В - выручка от реализации продукции. В анализируемом периоде (2004 г.): 
%. В предшествующем периоде (2003 г.): 
%. Таким образом, если в 2003 году с каждого рубля реализованной продукции предприятие получало прибыли 1,1 коп., то в 2004 году этот показатель возрос в 1,18 раза и составил 1,3 коп. 2) Рентабельность деятельности (окупаемость издержек): 
[9] , (2.2.) где И - затраты на сбыт продукции. В 2004 г. 
% В 2003 г. 
%. Отсюда следует, что каждый рубль затрат на сбыт продукции в 2004 году принес предприятию прибыли 1,3 коп., это в 1,18 раза больше, чем в предшествующем 2003 году. 3) рентабельность (доходность) всего капитала предприятия (R К ): 
[10] , где ЧП - чистая прибыль; В (ср) - итог баланса (средний). Для расчета показателей рентабельности капитала предпочтительнее брать среднюю величину капитала. Так, собственный капитал на начало года составлял 4603 тыс. руб., а на конец года - 6541,5 тыс. руб.
Средняя сумма капитала, используемая в формуле рентабельности составит: 
тыс. руб В 2004 г. 
% В 2003 г. 
%. В 2004 году чистая прибыль предприятия составила 45,7 % от среднегодовой стоимости всего инвестированного капитала. В 2003 г. доля чистой прибыли составила 29,5 % от суммы всего капитала на конец года. 4) Рентабельность внеоборотных активов (R F ): 
где F (ср) - средняя стоимость внеоборотных активов. В 2004 г . 
% В 2003 г. 
%. На каждый рубль, вложенные во внеоборотные активы, приходится 171,3 коп. чистой прибыли, что в 1,43 раза больше, чем в предшествующем году. 5) Рентабельность собственного капитала (R ск ): 
, где СК - собственный капитал предприятия. В 2004 г. 
% В 2003 г. 
%. Эффективность использования собственных средств предприятия в 2004 г. возросла по сравнению с предшествующим годом в 1,09 раза.
Приведенные показатели рентабельности зависят от множества факторов. Здесь мы приведем факторный анализ уровня рентабельности деятельности предприятия.
Таблица 3.9 Показатели рентабельности деятельности ЗАО ' Петро-Инвест '
| Показатель | 2003 г., % | 2004 г., % |
| Рентабельность продаж (R п ) | 1,1 | 1,3 |
| Рентабельность деятельности (окупаемость затрат) (R З ) | 1,1 | 1,3 |
| Рентабельность всего капитала предприятия (R к ) | 29,5 | 45,7 |
| Рентабельность внеоборотных активов (R F ) | 119,8 | 171,3 |
| Рентабельность собственного капитала (R ск ) | 35,67 | 38,96 |
Факторная модель этого показателя имеет вид: 
[11] , (2.3.) где V рп общ - общий объем реализованной продукции; УД i - удельный вес i-го вида продукции в общем объеме; Ц i - цена реализации i-го вида продукции; С i - себестоимость i-го вида продукции.
Расчет влияние факторов первого порядка на изменение уровня рентабельности в целом по предприятию выполним способом цепных подстановок, используя данные таблицы : 
(прирост объема продаж 0,16%) 
; 
; 
; 
. Сравнивая рассчитанные условные и фактические показатели, вычислим влияние факторов: 
%; 
; 
%; 
% ; 
%. Баланс факторов: 
%. Сведем полученные данные в таблицу (см. табл. 3.1 0 ) Таблица 3.10 Влияние факторов на рентабельность деятельности предприятия
| Фактор | Изменение рентабельности, % |
| Изменение структуры выпускаемой продукции | + 0,08 |
| Изменение себестоимости продукции | - 6 |
| Изменение цен в связи с инфляцией | + 4,98 |
Резервы роста прибыли - это количественно измеримые возможности ее увеличения за счет роста объема реализации продукции, уменьшения затрат на ее реализацию, недопущения вне реализационных убытков, совершенствование структуры реализуемой продукции.
Резервы выявляются на стадии планирования и в процессе выполнения планов.
Определение резервов роста прибыли базируется на научно обоснованной методике их расчета, мобилизации и реализации.
Выделяют три этапа этой работы: аналитический, организационный и функциональный. На первом этапе выделяют и количественно оценивают резервы; на втором разрабатывают комплекс инженерно-технических, организационных, экономических и социальных мероприятий, обеспечивающих использование выявленных резервов; на третьем этапе практически реализуют мероприятия и ведут контроль за их выполнением. При подсчете резервов роста прибыли за счет возможного роста объема реализации используются результаты анализа реализации продукции. Сумма резерва роста прибыли за счет увеличения объема продукции рассчитывается по формуле: 
, [12] (3.1.) где: 
- резерв роста прибыли за счет увеличения объема продукции; П i - плановая сумма прибыли на единицу i-й продукции; РП ki - количество дополнительно реализованной продукции в натуральных единицах измерения. Если прибыль рассчитана на рубль товарной продукции, сумма резерва ее роста за счет увеличения объема реализации определяется по формуле: 
, [13] (3.2.) где: PV - возможное увеличение объема реализованной продукции, руб.; П - фактическая прибыль от реализации продукции, руб.; V - фактический объем реализованной продукции, руб.
Сопоставление возможного объема продаж, установленного по результатам маркетинговых исследований, с возможностями предприятия позволяет спрогнозировать увеличение объема реализации продукции ЗАО 'Петро-Инвест' ' на 5% в следующем году.
Рассчитаем резерв увеличения прибыли за счет увеличения объема реализации продукции ЗАО 'Петро-Инвест' по формуле . Имеем: PV = 256644,4 тыс. руб. * 5 % = 12832,22 ыс.руб. П = 3353,5 т ыс.руб. V = 256644,4 тыс.руб. 
тыс.руб. Таким образом, увеличив объем реализации продукции на 5% ЗАО 'Петро-Инвест' увеличит свою прибыль на 167,68 тыс. руб.
Важное направление поиска резервов роста прибыли - снижение затрат на реализацию продукции. Для выявления и подсчета резервов роста прибыли за счет снижения себестоимости может быть использован метод сравнения. В этом случае для количественной оценки резервов очень важно правильно выбрать базу сравнения. В качестве такой базы могут выступать уровни использования отдельных видов ресурсов: плановый и нормативный: достигнутый на передовых предприятиях: базовый фактически достигнутый средний уровень в целом по отрасли: фактически достигнутый на передовых предприятиях зарубежных стран.
Методической базой экономической оценки резервов снижения затрат овеществленного труда является система прогрессивных технико-экономических норм и нормативов по видам затрат сырья, материалов, топливно-энергетических ресурсов, нормативов использования мощностей, удельных капитальных вложений, норм и нормативов в оборудовании и др. При сравнительном методе количественного измерения резервов их величина определяется путем сравнения достигнутого уровня затрат с их потенциальной величиной: 
, [14] (3.3.) где: 
- резерв снижения себестоимости продукции за счет i-го вида ресурсов; 
- фактический уровень использования i-го вида ресурсов; 
- потенциальный уровень использования i-го вида ресурсов.
Обобщающая количественная оценка общей суммы резерва снижения себестоимости продукции производится путем суммирования их величины по отдельным видам ресурсов: 
, [15] (3.4.) где: 
- общая величина резерва снижения себестоимости продукции; - резерв снижения себестоимости по i-му виду ресурсов. Если анализу прибыли предшествует анализ себестоимости продукции и определена общая сумма резерва ее снижения, то расчет резерва роста прибыли производится по формуле: 
, [16] (3.5.) где: 
- резерв увеличения прибыли за счет снижения себестоимости продукции; 
- возможное снижение затрат на рубль продукции; V - фактический объем реализованной продукции за изучаемый период; PV - возможное увеличение объема реализации продукции.
Затраты на реализацию продукции в целом и по статьям за отчетный год (фактически и по плану), а также за предшествующий год представлены в таблице 3.11. Таблица 3.11
| Статьи затрат | 2003 г. тыс.руб. | 2004 г. тыс.руб. | |
| план | факт | ||
| Себестоимость проданной продукции | 172541,2 | 213469,4 | 223169,1 |
| Коммерческие расходы | 21420,8 | 27530,6 | 30121,8 |
| Полная себестоимость продукции | 193962 | 241000 | 253290,9 |
. (3.6.) Таблица 3.12 Затраты на 1 рубль товарной продукции. | Статьи затрат | 2003г. | 2004 г. | |
| план | факт | ||
| Себестоимость проданной продукции | 0,88 | 0,87 | 0,87 |
| Коммерческие расходы | 0,11 | 0,11 | 0,12 |
| Полная себестоимость продукции | 0,99 | 0,99 | 0,97 |
Возможное снижение затрат на рубль товарной продукции равно: 
руб.
Затраты на рубль товарной продукции в 2003 году составили 0,97 руб. снижение этой суммы на 0,01 руб. позволит увеличить сумму прибыли.
Рассчитаем резерв увеличения суммы прибыли за счет снижения себестоимости: 
тыс. руб. А это в свою очередь повысит рентабельность продаж.
Фактическая рентабельность продаж в 2003 г. составила: 
%. Возможная рентабельность продаж при снижении на 0,01 руб. затрат на рубль реализованной продукции составит: 
%. На основе анализа резерва увеличения прибыли и рентабельности предприятия, проведенного в предыдущем пункте данной главы, представляется возможным сделать выводы о том, что на рассматриваемом предприятии существуют следующие резервы увеличения прибыли: - увеличение объема реализации выпускаемой продукции; - снижение себестоимости продукции. 3.3 Инвестиционный проект ЗАО «ПЕТРО-Инвест» Рассчитаем эффективность инвестиционного проекта ЗАО «ПЕТРО-Инвест» Таблица 3.13 Поток реальных денег от инвестиционной деятельности.
| № п/п | Статьи доходов и затрат, тыс. долл | Срок реализации проекта | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1 | Земля | - | - | - | - | - |
| 2 | Здания, сооружения | - | - | - | - | - |
| 3 | Оборудование | -200 | - | - | - | 14,44 [17] |
| 4 | Привлечение дополнительного капитала | -70 | - | - | - | - |
| 5 | ИТОГО вложений | -270 | - | - | - | 14,44 |
| Таблица 3.14 Поток реальных денег от операционной деятельности. | ||||||
| № п/п | Статьи доходов и затрат | Срок реализации проекта | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1 | Реализация, тыс. долл | 150 | 160 | 200 | 180 | 160 |
| 2 | Цена, долл | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 |
| 3 | Выручка, тыс. долл (1х2) | 2250 | 2560 | 3400 | 3240 | 3040 |
| 4 | Переменные затраты, тыс. долл | 180 | 235 | 290 | 345 | 400 |
| 5 | Постоянные затраты, тыс. долл | 10 | 10 | 10 | 10 | 10 |
| 6 | % по кредиту, тыс. долл | 50 | 50 | 37,5 | 25 | 12,5 |
| 7 | Амортизация зданий, тыс. долл | - | - | - | - | - |
| 8 | Амортизация оборудования, тыс. долл | 40 | 40 | 40 | 40 | 40 |
| 9 | ИТОГО (3-4-5-6-7-8) | 1970 | 2225 | 3022,5 | 2820 | 2577,5 |
| 10 | Налоги и сборы (9х24%) | 472,8 | 534 | 725,4 | 676,8 | 618,6 |
| 11 | Чистая прибыль (9-10) | 1497,2 | 1691 | 2297,1 | 2143,2 | 1958,9 |
| 12 | Амортизация зданий, тыс. долл | - | - | - | - | - |
| 13 | Амортизация оборудования, тыс. долл | 40 | 40 | 40 | 40 | 40 |
| 14 | Поток реальных денег от операционной деятельности, тыс. долл | 1537,2 | 1731 | 2337,1 | 2183,2 | 1998,9 |
| Таблица 3.13 Поток реальных денег от финансовой деятельности. | ||||||
| № п/п | Статьи доходов и затрат | Срок реализации проекта | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1 | Собственный капитал (акции,субсидии), тыс.долл | 70 | - | - | - | - |
| 2 | Долгосрочный кредит, тыс. долл | 200 | - | - | - | - |
| 3 | Краткосрочный кредит, тыс.долл | - | - | - | - | - |
| 4 | Погашение кредита, тыс.долл | - | 50 | 50 | 50 | 50 |
| 5 | ИТОГО (1+2+3-4), тыс.долл | 270 | -50 | -50 | -50 | -50 |
| Таблица 3.14 Чистая ликвидационная стоимость. | |||||
| № п/п | Показатели, тыс.долл | Земля | Здания и сооружения | Машины и оборудование | ВСЕГО |
| 1 | Рыночная стоимость | - | - | 20 | 20 |
| 2 | Затраты | - | - | 200 | 200 |
| 3 | Начислена амортизация | - | - | 200 | 200 |
| 4 | Балансовая стоимость (2-3) | - | - | 0 | 0 |
| 5 | Ликвидационная стоимость | - | - | 1 | 1 |
| 6 | Операционный доход (1-5) | - | - | 19 | 19 |
| 7 | Налог 24% | - | - | 4,56 | 4,56 |
| 8 | Чистая ликвидационная стоимость (6-7) | - | - | 14,44 | 14,44 |
| Таблица 3.15.. Итоговый результат проекта. | ||||||
| № п/п | Статьи доходов и затрат | Срок реализации проекта | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 1 | Поток реальных денег от инвестиционной деятельности | -270,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 14,44 |
| 2 | Поток реальных денег от финансовой деятельности | 1537,20 | 1731,00 | 2337,10 | 2183,20 | 1998,90 |
| 3 | Поток реальных денег от операционной деятельности | 270,00 | -50,00 | -50,00 | -50,00 | -50,00 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 4 | Поток реальных денег (1+2) | 1267,20 | 1731,00 | 2337,10 | 2183,20 | 2013,34 |
| 5 | Сальдо реальных денег (4+3) | 1537,20 | 1681,00 | 2287,10 | 2133,20 | 1963,34 |
| 6 | Сальдо накопленных реальных денег | 1537,20 | 3218,20 | 5505,30 | 7638,50 | 9501,84 |
| 7 | Коэффициент дисконтирования | 0,83 | 0,69 | 0,58 | 0,48 | 0,40 |
| 8 | Дисконтированный поток реальных денег от операционной деятельности (2х7) | 1275,88 | 1194,39 | 1355,52 | 1047,94 | 799,56 |
| 9 | Дисконтированный поток реальных денег от инвестиционной деятельности (1х7) | -224,10 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 5,78 |
= 
где Е –норма дохода на капитал, которая устанавливается инвестором, t – шаг расчета (месяц, квартал, год). В нашем случае E ровна 20% или 0,2 и t – год. 
= 
= 0,83 
= 
Найдем сумму п.8: 
= 1275,88 + 1194,39 + 1355,52 + 1047,94 + 799,56 = 5673,29, где Rt – результат, полученный на шаге t (доход, прибыль), Зt – приведенные затраты на шаге t, T – срок реализации проекта.
Найдем сумму п.9: 
= -224,10 + 5,78 = -218,32. Возьмем это значение по модулю, оно будет равно 218,32. Найдем чистый дисконтированный доход (ЧДД). Этот метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока.
Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента, устанавливаемого аналитиком самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал. ЧДД = ЧДД = 5673,29 – 218,32 = 5454,97 > 0 Поскольку ЧДД получилось больше 0, следовательно, можно признать данный проект эффективным.
Найдем индекс доходности (ИД). Этот метод является, по сути, продолжением предыдущего. Он рассчитывается по формуле: ИД = / Очевидно, что если: PI > 1, то проект следует принять; PI PI = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный. В отличие от чистого дисконтированного дохода индекс доходности является относительным показателем.
Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения ЧДД, либо при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением ЧДД. Рассчитаем индекс доходности: ИД = 5673,29/218,32 = 25,99 > 1. Так как ИД > 1, то наш проект можно считать эффективным.
Внутренняя норма доходности (
такое Е, при которой ЧДД равно 0. Смысл этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: он показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.
Проект считается эффективным, если Евн 
Е. Если же Евн для реализации проекта необходимы дополнительные инвестиции.
Допустим, что Евн = 45%. Найдем коэффициент дисконтирования при 45 %, заново посчитаем п.7,8,9 таблицы 5 и новый чистый дисконтированный доход (ЧДД’).Результаты расчетов приведем в таблице 5’.
| Таблица 3.16'. Расчет итогового результата проекта при Е вн =45%. | ||||||
| № п/п | Статьи доходов и затрат | Срок реализации проекта | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1 | Поток реальных денег от инвестиционной деятельности | -270,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 14,44 |
| 2 | Поток реальных денег от финансовой деятельности | 1537,20 | 1731,00 | 2337,10 | 2183,20 | 1998,90 |
| 7 | Коэффициент дисконтирования при Евн=45% | 0,69 | 0,48 | 0,33 | 0,23 | 0,16 |
| 8 | Дисконтированный поток реальных денег от операционной деятельности (2х7) | 1060,67 | 830,88 | 771,24 | 502,14 | 319,82 |
| 9 | Дисконтированный поток реальных денег от инвестиционной деятельности (1х7) | -186,30 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 2,31 |
= 
= 0,69, 
Найдем сумму п.8: = 1060,67 + 830,88 + 771,24 + 502,14 + 319,82 = 3484,75. Найдем сумму п.9: = -186,3 + 2,31 = -183,99. Возьмем это значение по модулю, оно будет равно 183,99. Найдем новый чистый дисконтированный доход (ЧДД’): ЧДД’ = 
ЧДД’ = 3484,75 – 183,99 = 3300,76. Так как ЧДД’ ЧДД, то Евн > Е. Следовательно, можно считать, что проект эффективный.
Теперь рассчитаем эффективность проекта с точки зрения его срока окупаемости. Этот метод - один из самых простых и широко распространен в мировой практике, не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений.
Алгоритм расчета срока окупаемости (Ток) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Для наглядности нарисуем схему расчета: 1275,88 1194,39 1355,52 1047,94 799,56
2-3 месяца.
Заключение Санкт-Петербургский строительный рынок начал складываться в 1990-х годах на месте прежнего административно управляемого строительного комплекса, основательно перепаханного экономическими реформами. В период его становления на сцене появились два вида компаний, различающихся своим генезисом и идеологией.
Значительная доля частных инвестиционно-строительных предприятий образовались на базе прежних строительных трестов и их управлений.
Логично было ожидать, что в новых условиях они максимально используют свое ключевое преимущество - умение организовывать и осуществлять сложный процесс строительства - и сосредоточатся на генподрядных функциях.
Однако безболезненной трансформации помешал острый дефицит профинансированных заказов.
Компаниям пришлось бороться за выживание и сохранение работоспособности.
Наряду с бывшими советскими строителями на рынок вышли инвестиционно-строительные компании нового типа, которые опирались в первую очередь на четкие представления о законах рынка, маркетинге, управлении финансовыми потоками. По сути, они собирались заниматься девелопментом - возведением и преобразованием недвижимости с целью увеличения ее стоимости. Но умения разрабатывать удачные проекты и консолидировать средства для их осуществления оказалось недостаточно.
Успешной деятельности мешал дефицит другого рода: на рынке не хватало хороших генподрядчиков, техники, квалифицированных кадров, стройматериалов. Для устойчивости бизнеса большинство строительных компаний избрали один и тот же путь: расширили сферу деятельности, сосредоточив в одних руках все этапы возведения недвижимости: от подготовки 'пятна' под застройку и привлечения инвестиций до строительства и реализации. Порой в перечень необходимых для выживания навыков и умений включались также управление недвижимостью и даже производство стройматериалов. В результате сложившаяся за последнее десятилетие новая конфигурация петербургского строительного рынка заметно отличается от западных аналогов, ориентированных на разделение функций девелопмента, генподряда, узкоспециализированного подряда, риэлта и т.д.
Список литературы 1. Трудовой кодекс Российской Федерации. М., 2002. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. 3. Федеральный закон РФ от 21.11.96 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». 4. Абрютина М.С., Грачев А.В. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия: Учебно-практическое пособие. – М.: Дело и Сервис, 2000. 5. Баканов М.И. , Шеремет А.Д. Теория экономического анализы: учебник,- М.: Финансы и статистика, 1996 6. Балабанов И.Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта. – 2-е изд., доп. – М.: Финансы и статистика, 2001. 7. Галкин И.Г., 'Экономика строительства'. Справочник.
Стройиздат, 1989 г.
Королев К.Н., 'Экономика строительства'. 8. Грищенко О.В. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия. - Таганрог: «ТРТУ», 2002 9. Грюнштам В.А. Оплата труда в строительстве. СПб.: Питер, 2002. – 224 с 10. Егоршин А.П. Управление персоналом. Н. Новгород, 2001. 11. Елышева Л.Б. Проблемы, возникающие при оценке ликвидности в предприятиях потребительской кооперации// Регион. пробл. развития экономикиЧита: Б.и., 1998. - Ч. 1. - С. 154 12. Завгородняя А.В., Ямпольская Д. О. Маркетинговое планирование. — СПб: Питер. 2002. — 352с. 13. Зайцева О.П. Оценка ликвидности организаций потребительской кооперации: Учеб. пособие для вузов/ О.П. Зайцева, Л.Б. Елышева; Сиб. ун-т потреб. кооп.
Забайкал. ин-т предпринимательства. - Чита: Б.и., 1998. - З17 14. Ковалев В.В. Финансовый анализ: управление капиталом, выбор инвестиций, анализ отчетности, -М.: ФиС, 2000. С.481. 15. Котлер Ф. Маркетинг и менеджмент. — СПб.: Питер Ком, 1998. — 896с. 16. Маркетинг в строительстве / Под ред. И.С. Степанова, В.Я. Шайтанова. – М.: Юрайт-М, 2001. – 344 с. 17. Матвейчева Е.В., Вишнинская Г.Н. Традиционный подход к оценке финансовых результатов деятельности предприятия // Аудит и финансовый анализ, №1, 2003 г. 18. Маслоу Абрахам.
Мотивация и личность / А. Маслоу; Пер. с англ. Т. Гутман, Н. Мухина и др .— 3-е изд. — СПб..: Питер, 2003.—351 с. 19. Менеджмент в строительстве: Учеб. пособие / Под ред. И.С. Степанова. – М.: Юрайт, 1999. – 540 с. 20. Моляков Д.С. Финансы предприятий отраслей народного хозяйства, М.: ФиС , 1996 21. Организация строительства жилых и общественных зданий.
Справочник проектировщика / Под ред. В.А. Гусева. – Киев: Будивельник, 1981. – 248 с. 22. Порядок определения стоимости строительства и свободных цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений. М.: Госстрой России, 1994. –112 с. 23. Русак Н.А., Стражев В.И. Анализ хозяйственной деятельности в промышленности. и др. - М.: Выш.шк., 1998. С.104. 24. Русак Н.А. и др.
Анализ хозяйственной деятельности предприятия. – Минск: ЗАО «Новое знание», 1998. С.133 25. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебник. – М.: ИНФРА–М, 2002. 26. Сафонова Э.И., Серов В.М. Основы экономики, организации и планирования строительства: Учеб. пособие. – М.: Стройиздат, 1986. – 131 с. 27. Соловьева Д. В. Электронный курс лекций по моделированию. 1999. 28. Скоун Т. Управленческий учет - М.: Изд-во ЮНИТИ, 1997 29. Стоянова Е.С. Финансовый менеджментМ.: Перспектива, 1996 30. Шамхолов Ф.М. Прибыль – основной показатель результатов деятельности организаций // Финансы – 2002, №7, - С.19-21. 31. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М.: Русская Деловая Литература, 1998. – 800 с. 32. Экономическая статистика: Учебник / Под ред.
Иванова Ю.Н. – 2- изд., доп. – М.: ИНФРА-М, 2001. [1] В том числе 1,5% - кредиты иностранных банков [2] В том числе 0,5% - кредиты иностранных банков [3] В том числе 6,0% - централизованные фонды федеральных органов исполнительной власти [4] В том числе 5.3% - средства, полученные от долевого участия в строительстве. [5] Для сравнения: объем промышленного производства составил 270 млрд. рублей. [6] Для сравнения: промышленность – 18.5 млрд. рублей, связь – 5.6 млрд. рублей, торговля и общественное питание – 2.1 млрд. рублей, жилищно-коммунальное хозяйство – 2.5 млрд. рублей, транспорт – 3.0 млрд. рублей. [7] Для сравнения: в промышленности просроченная дебиторская задолженность составляет 86% от кредиторской. [8] Ковалев В.В. Финансовый анализ. - М., 2000. С.481. [9] Ковалев В.В. Финансовый анализ. - М., 2000. С.481. [10] Бакадоров В.Л. и др.
Финансово-экономическое состояние предприятия. - М., 2000. С.58. [11] Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. - Мн., 1998. [12] Русак Н.А. и др.
Анализ хозяйственной деятельности предприятия. - Минск, 1998. С.133. [13] Там же. [14] Русак Н.А. и др.
Анализ хозяйственной деятельности предприятия. - Минск, 1998. С.134. [15] Русак Н.А. и др.
оценка дачи рыночная в ТулеНАШИ КОНТАКТЫ
